ดอกเบี้ยบ้าน คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินเรียกเก็บจากการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัย ถือเป็นต้นทุนสำคัญที่คุณต้องพิจารณาเมื่อต้องการกู้เงินซื้อบ้าน เพราะมีผลโดยตรงต่อภาระการผ่อนชำระในแต่ละเดือนและยอดรวมดอกเบี้ยที่คุณต้องจ่ายตลอดอายุสัญญา

ดอกเบี้ยบ้าน น่ากลัวแค่ไหน?

• สมมติคุณกู้ซื้อบ้านราคา 2,000,000 บาท
• ระยะเวลากู้: 30 ปี
• ดอกเบี้ยเฉลี่ย: 3% ต่อปี (คงที่ตลอด)

• 📌 ค่างวดต่อเดือนประมาณ 8,400 บาท
• 📌 รวมเงินที่ต้องจ่ายตลอด 30 ปี = 3,024,000 บาท
• 🔺 ดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งหมด = 1,024,000 บาท (คิดเป็น 51% ของเงินต้น!)

ดอกเบี้ยบ้านแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักๆ ได้แก่

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate): เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนดไว้คงที่ตลอดช่วงระยะเวลาหนึ่ง (เช่น 1-3 ปีแรก) หลังจากนั้นจะปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ข้อดีคือทำให้คุณวางแผนการผ่อนชำระได้ง่ายในช่วงแรก เพราะยอดผ่อนไม่เปลี่ยนแปลง
• อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate): เป็นอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงไปตามประกาศของธนาคาร ซึ่งจะขึ้นลงตามสภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน และต้นทุนทางการเงินของธนาคารนั้นๆ โดยอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงต่างๆ เช่น MLR, MRR, MOR
  • MLR (Minimum Loan Rate): อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี มักใช้กับสินเชื่อธุรกิจ
  • MRR (Minimum Retail Rate): อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี มักใช้กับสินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อที่อยู่อาศัย
  • MOR (Minimum Overdraft Rate): อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินเบิกเกินบัญชี

อัตราดอกเบี้ยบ้านจะได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย ได้แก่

• อัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลาง: หากอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นหรือลดลง ก็จะส่งผลให้ดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ปรับตามไปด้วย
• ภาวะเศรษฐกิจ: ในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว ธนาคารอาจลดดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นการกู้ยืม แต่หากเศรษฐกิจเติบโตและมีเงินเฟ้อสูง ดอกเบี้ยก็อาจปรับสูงขึ้น
• ต้นทุนทางการเงินของธนาคาร: ต้นทุนการดำเนินงานและต้นทุนในการระดมเงินฝากของธนาคารก็มีผลต่อการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเช่นกัน
• ความต้องการสินเชื่อและปริมาณเงินฝาก: หากมีความต้องการสินเชื่อสูงและเงินฝากมีน้อย อัตราดอกเบี้ยก็อาจสูงขึ้น

สูตรคำนวณดอกเบี้ยบ้านในแต่ละงวด คือ

• ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น=(เงินต้นคงเหลือ×อัตราดอกเบี้ยต่อปี×จำนวนวันในงวดนั้น)÷จำนวนวันใน 1 ปี

ตัวอย่าง: หากคุณกู้เงิน 3,000,000 บาท ดอกเบี้ยคงที่ 3.5% ต่อปี และมี 31 วันในงวดนั้น ดอกเบี้ยที่คุณต้องจ่ายในงวดแรกคือ:

(3,000,000×0.035×31)÷365≈8,917.80 บาท

ดอกเบี้ย ที่น่ากลัวเพราะอะไร?

• ระยะยาว = ดอกเบี้ยสะสมมหาศาล
  แม้ดอกเบี้ยไม่สูงมาก แต่พอคูณกับระยะเวลา 20–30 ปี ดอกเบี้ยรวมจะสูงมาก
• จ่ายต้นน้อย ดอกเบี้ยมากในช่วงแรก
  ระบบกู้แบบ “ลดต้นลดดอก” จะทำให้ช่วงแรกคุณจ่ายดอกเบี้ยเป็นหลัก ต้นลดช้า
• อัตราลอยตัว = ความเสี่ยงเพิ่ม
  หลังช่วงโปรโมชั่น (เช่น 3 ปีแรก) ดอกเบี้ยมักพุ่งสูง ถ้าไม่ได้รีไฟแนนซ์ทัน อาจจ่ายแพงขึ้น

แนวโน้มดอกเบี้ยบ้านปี 2568

• ปัจจุบัน (กรกฎาคม 2568) อัตราดอกเบี้ยบ้านของแต่ละธนาคารมีความหลากหลาย โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเริ่มต้นตั้งแต่ประมาณ 1.59% ไปจนถึง 3.70% ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและโปรโมชั่นของแต่ละธนาคาร

วิธีลดความ “น่ากลัว” ของ ดอกเบี้ยบ้าน

• เลือกธนาคารที่ให้ ดอกเบี้ยต่ำเฉลี่ยใน 3 ปีแรก
• โปะเงินต้น เมื่อมีเงินก้อน เช่น โบนัส หรือรายได้พิเศษ
• รีไฟแนนซ์ทุก 3–5 ปี เพื่อลดดอกเบี้ยช่วงลอยตัว
• พิจารณากู้ระยะสั้นลง เช่น 20 ปี แทน 30 ปี (ผ่อนมากขึ้น แต่เสียดอกเบี้ยน้อยลงมาก)

ข้อควรพิจารณาเพิ่มเติม

• โปรโมชั่น: หลายธนาคารมีโปรโมชั่นพิเศษ เช่น ลดอัตราดอกเบี้ยช่วงแรก, ฟรีค่าธรรมเนียมบางประเภท
• เงื่อนไขเพิ่มเติม: อาจมีเงื่อนไขการสมัครประกัน MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) หรือการเปิดบัญชีเงินฝากกับธนาคาร
• วงเงินกู้และระยะเวลาผ่อน: แต่ละธนาคารมีนโยบายวงเงินกู้สูงสุดและระยะเวลาผ่อนชำระที่แตกต่างกันไป

การเลือกสินเชื่อบ้านที่เหมาะสมควรพิจารณาจากความสามารถในการผ่อนชำระ รายได้ ภาระหนี้สิน รวมถึงเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขของแต่ละธนาคารอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ